英國買房優惠政策| 倫敦購房援助計劃Help to Buy London

小編在出國前曾經以為“買房”這兩個字是天方夜譚，尤其是倫敦房價一年比一年高，沒有父母親人的資助更是想也不用想。

而隨著Help to Buy政策的出現，似乎給留英國打拼的年輕人們帶來了一線希望。畢竟購買房產在大部分人看來都是人生大事，所以提前做好功課，了解清楚如何利用政府給予的幫助政策很有必要，也許使用得當就能大大縮短你的儲蓄時間，減輕購房壓力。

這個政策不一定對於所有人都適用，有不少限制條件，還要根據你的購房目的和手中積蓄（能支付首付的金額）而界定它是否適合你。

這篇文章小編就會幫大家了解一下Help to Buy是什麼（包括Help to Buy ISA及Equity Loan），Help to Buy London又是什麼，首次購房者在英國到底能享受到哪些福利。

不過可惜的是，這項政策已經在2019年11月30日關閉新申請了，不過在這之前已經開通賬戶的寶寶還是可以按照政策拿到政府補助。

沒有開通Help to Buy的寶寶也不用慌張，還有替代方案Lifetime ISA，小編後面會介紹。已有房產準備再購入房產作為投資的情況就不在這篇文章的討論範圍內啦。

內容目錄

Help to Buy是什麼？

Help to Buy是英國政府從2013年4月起開始實行的購房援助計劃，目的是為了幫助在英國的潛在購房者尤其是首次購房者以較低的門檻購得房產，解決住房剛需問題（所以投資買房的人不被列入此計劃對象）。英國政府在2015年宣布此購房援助計劃將延長到2021年（如果所有的資金全部用盡可能會比這個時間早）。

大家打開政府官方網站時可能會懵逼一下，會像小編最初一樣對於以下幾個分類感到迷茫。總的來說，這個計劃其實是分為幾個不同的獨立計劃：Help to Buy ISA, Shared Ownership, Equity Loan以及在2016年年底已經取消的Mortgage Guarantee。Shared Ownership（共享產權）這篇文章暫不討論。小編下面會和大家重點解釋一下最多人申請和使用的Help to Buy ISA和Equity Loan （包含Help to Buy London ）。

Help to Buy ISA是什麼？

Help to Buy ISA簡單來講就是政府幫助你存錢付首付的計劃。ISA是Individual Savings Account的縮寫，Help to Buy ISA則是專門針對首次購房者的儲蓄賬戶，英國很多銀行都已經加入政府的這一計劃，開通這個賬戶一般手續都很簡單，預約一下到銀行就可以開，有的銀行直接網上就能完成開通。

誰可以申請Help to Buy ISA？

年滿16周歲
持有有效的National Insurance number
是UK Resident（想詳細了解UK Resident看這篇我們屬於英國居民嗎? | UK Resident）
首次購房者且唯一住宅
將使用銀行貸款（也就是打算全款買房的人這個ISA也不適用）
在同一個財務年沒有其他生效的Cash ISA（關於此條款建議看官方問答中的詳細說明）
將要購買的房產在英國境內，且房屋價格低於£250,000（倫敦地區低於£450,000）

Help to Buy ISA比普通ISA好在哪裡？

政府可以給你補貼額外25%。舉個栗子，假如你到買房的時候需要Claim這筆存款時，你存有£2000，那麼政府給你的補貼就是£500，加起來你一共就有£2500的存款可以用於購買首套房。
第一次開通賬戶時最多能存入£1200，之後每個月最多存入£200。
政府補貼上限是£3000，下限是£400。也就是說你存入的金額上限是£12000，之後再存再多政府也不會多給你錢了。你存錢的下限是£1600，意味著你的這個賬戶存夠了這麼多錢才會開始有政府補貼。其實算上首月存入的£1200，第三個月之後就可以獲得政府的補貼咯。
如果是Couple一起買房，每個人都可以單獨開一個Help to Buy ISA來獲得政府補貼。所以兩個人加起來能獲得的政府補貼上限就是£6000。
如果中途改變計劃不想在英國買房，Help to Buy ISA裡的錢也還是可以隨時轉出或關閉該賬戶的，只是你之前存的錢不會拿到政府補貼。
知識點來了：Help to Buy ISA是可以和Equity Loan一起使用的。這個組合一起使用省錢效果加成。
如果想拿到政府給的補貼上限（£3000）使得買首套房的利益最大化，小編給你算了下，如果首次存入£1200，後面每月存入£200，存到第4年半的時候差不多能拿到上限補貼。那麼有買房打算的人還是越早開始存Help to Buy ISA越合適啦。

更多詳細的介紹可以看官方網站，頁面最下方還有ISA Calculator，輸入已存金額可以快速計算你可以獲得的補貼數。

Equity Loan是什麼？

Equity Loan股本貸款是適用於英格蘭（蘇格蘭，威爾士及北愛爾蘭也有其他類似的項目，但不在本文討論範圍內）首次購房者的政府援助計劃，尤其是對於那些手中存款不足，拿不出太多錢付首付或借不到足夠多銀行貸款的年輕人尤其有幫助。購房者只需要支付房價5%的首付，房價的75%為銀行借貸，剩下20%則是政府支付（倫敦地區比率有所不同）。

政府借款的前五年是不會收你Interest（利息）的，從第六年開始收1.75%的利息（之後每年也根據物價指數會有上調）。不需要每月固定還款，可以使用Staircasing（階梯）還款，具體可查看官方解釋。並且還款金額是需要按照你買的房子在當時的市場估值價格來進行計算。並且，從開始借款當月之後需要設置Direct Debit每月向Agency’s Mortgage Administrator支付1鎊的管理費直到還清所有借款。舉個栗子，如果你現在買的房子是300k，那麼政府會藉給你20%也就是60k。假設10年後房價變為400k，且你之前還未曾還款，那麼你那時需要還給政府的錢就是400k*20%=80k+利息。

對於購買的房產也有一定的限制，比如房價不能超過£600,000，房子必須是指定參與項目的開放商所建的新房等。具體詳見官方網站。舉例來說（如下圖），一套售價200k的房子，銀行借貸75%是150k，政府借款20%是40k，而自己只需要準備5%的deposit（首付），也就是10k。

Help to Buy London是什麼？它和Equity Loan有什麼區別？

Help to Buy London其實是Equity Loan項目計劃中專門針對倫敦的子項目。由於倫敦作為英國經濟文化中心，房價遠高出其他城市，而在倫敦就業和對購房有需求的人數也遠超其他城市，政府購房援助計劃在2016年2月專門針對倫敦的特殊性出台了這個Help to Buy London的政策。

它與普通Equity Loan的最大區別是向政府借貸的比率不只是20%，而是達到40%之多。首付仍然只需要支付5%。

以售價400k的倫敦新房舉栗子（如下圖），同樣只需準備5%的deposit（首付）也就是20k，政府會藉40%的錢給你也就是160k，剩下的55%的房價220k則是銀行貸款。

用Help to Buy London購房計劃的倫敦買房流程

※需要注意的是，以下是建議性的流程，並不是政府規定哦：

如果已經開始有買房意向，建議先去開通Help to Buy ISA，距離你買房時間越早能獲得的政府補貼就越多。
然後，根據自己（或夫妻/情侶加起來）的目前收入來大約計算能藉到多少銀行貸款，通常是年薪的4至5倍，但如果使用Help to Buy會相對低一些。也可以到自己的銀行去預約一個AiP(Agreement in Principle)，即向銀行詢問能藉貸多少Mortgage，具體的申請條件和申請方式可以以Barclays的為例作為參考。據說Help to Buy最後申請到的銀行貸款會低於你得到的Aip結果，具體可以諮詢銀行或Help to Buy指定合作機構，Email: helptobuy@aldwyck.co.uk ，Tel: 0300 5000996。
如果手中已經估算房價的5%的deposit，並且通過計算確定貸款額能支付的房價後就可以開始在網上找合適的房源，需要帶有“Help to Buy” logo的。
找到看中的房子之後就可以開始預約看房，如果是比較搶手的房源，已經有Aip的購房者一般情況下會更具有優勢。
在看房的同時建議開始找Independent Financial Advisors（IFA來幫你申請銀行貸款，他們一般能給購房者提供相對利益最大化的銀行貸款。Help to Buy London有一個官方IFA的list，在上面的都有資格幫助你進行Mortgage借貸。
另外也可以開始找比較懂Help to Buy政策的Solicitor（律師），在買房時必不可少的就是請律師，一般到最後簽合同的時候會有兩個Solicitor見證，一方是代表開發商的利益，另一方則是完全站在購房者這邊代表購房者利益的。Help to Buy London這個官方律師list就是有資格的Solicitor的名單。
很多開放商會有推薦的對應的IFA和Solicitor，

印花稅是什麼？Help to Buy購房者還需要交納印花稅嗎？

印花稅全稱為Stamp Duty Land Tax (SDLT)，是所有英國（蘇格蘭除外，蘇格蘭繳納的叫做Land and Buildings Transaction Tax）購房者或購買土地者需要向政府交納的稅金。住房的購買金額如果低於£125,000則無需繳納印花稅。

而本文中我們主要針對的Help to Buy購房者均屬於首套房購買者（First Time Buyers），只要滿足在2017年11月22日後購買首套房，且房價低於£500,000的條件，則適用於新的政府優惠政策，前£300,000免稅，多出來的再付5%。舉例假設你的房產價值£400,000，則需要用£100,000*5%=£5000，£5000則是你需要繳納的印花稅額。具體詳見政府官網，也點這裡可以用回答幾個問題看官方計算結果。

幾個常見問題：

什麼房子參與Help to Buy London計劃？

必須是參與政府項目合作開發商的新房（New Build）。有兩種途徑尋找參與計劃的房子：一個途徑是Help to Buy London官網上New-Build Developments頁面中尋找，列表中包含很多開發商（但不是所有的）參與Help to Buy計劃，在這些開發方商官網上尋找帶有Help to Buy Logo的房產；另一個途徑是在這幾個網站Rightmove , Zoopla and WhatHouse上尋找帶有Help to Buy logo的房產。

房子能賣嗎？什麼時候可以賣？

隨時可以賣，但是賣掉的時候需要同時還清Equity Loan時向政府借的欠款（包括Interest等），而且是以所賣房產當時市場價來計算比例（倫敦40%，其他城市20%）。

Equity Loan必須一次性還清嗎？

不需要。當然你可以選擇一次性還清，也可以進行Staircasing（階梯）還款。還款前需要專業的機構來給你的房產做估值，以當時房價估值來進行對應的百分比還款。給政府Equity Loan還款，每次至少需要一次性償還欠款的10%（且須要以當時的市場房價計算）。最晚在25年後還清。在需要賣掉該房產的時候需要先將Equity Loan全部還清。